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未来5年的房价,很难涨了吧

今天股市平淡,聊个题外话,其实和股市也有一些关系,就是关于昨天中央经济会议明确不将房地产作为短期刺激经济的手段的观点。

我觉得调控的根本目的是为了降低换手率,控量而不是控价,是为了阻止筹码在高位堆积。

股票市场里,热门题材股股价涨到高位之后横盘,最重要的就是看换手率。只要换手率不高,持股或追进就比较安全,还有继续拉升的可能。

是换手率高了,大概率表明主力资金在出货,散户买进了只会接盘高位套牢,等主力资金出货完毕之后股价一路下泻。

比如你十年前在上海以1.5万单价买了一套房用来出租,最高的时候价格是8万,现在价格是7万。

对你而言,房价涨跌无所谓,因为反正不管怎么样不可能跌回1.5万,最坏情况也就跌到4万左右。这么多年租金一路上涨,以租养贷,之前买房的成本都收回一大半了,剩下的就是纯利。

但是如果你隔壁邻居是2016年以6万的单价买的二手房,他的压力就非常大了。只要房价再跌一点,甚至原地不动,他就会开始亏损,因为利息的成本也很高。

你楼下那个人更惨,2017年底以8万的高位接盘,现在已经亏掉了几十万,欲哭无泪,自认倒霉。

整个社会上像你隔壁和楼下的人越多,房价对金融稳定性的考验就越大。而政府之所以要在楼市过热的时候限购,就是避免楼市高位换手率暴增,导致大量筹码从低位转移到高位。最后的结果就是低位买进的人拿着卖出的钱移民海外,新买的韭菜顺利接盘。

而韭菜很喜欢在亏损10%-20%的时候恐慌性割肉。自住的一般不会割,但是投资的会因为资金杠杆压力去平仓止损。

如果不限售,这部分短线割肉的恐慌盘就又会继续把房价带崩。一旦下跌超过30%,投资客就不会割肉变卖了,而是选择断供,最后带着刚需一起完蛋。

只要大多数筹码均匀分布,房价就不会有太大的风险。如果筹码堆积在顶部,风险就会很大。但是有一个例外,那就是3年内的新房。买新房好比打新股,很难跌破开盘价,开盘价之下没有获利筹码。

就算附近二手房大跌,新房的业主也更倾向于选择锁仓不卖。刚买的新房亏本卖掉心理上也过意不去。一般新房降价,都不是业主卖房降价,而是开发商承受不了回款压力主动降价。

目前理财机会收益就算5%,也就是说房价增长+租金收益只要低于5%,就是在亏损。但是名义价格不能有明显下跌,因为会影响银行抵押物担保,所以只能以时间换空间,以横盘的模式维持名义价格,同时租金相当于分红。

所以未来几年的走势很明显,政府会控制房价涨跌幅都在10%以内,只要你的收入增长每年能够跑赢房价,上车的机会就会越来越近。过去那种没来得及加杠杆上车就彻底踏空的事情不会再有了。

当然,还有一个更重要的因素没有考虑到,那就是90后消费观念的转变。大多数90后的消费观跟欧美接轨,没有存钱的习惯,有一部分甚至信用卡消费贷负债累累。

80后自己存一部分钱,父母再给一部分就能上车,而90后很可能是自己一分钱存不下来,70后的父母自己房贷又没还完。很多90后根本就没有把买房纳入人生的计划之中,更不在乎结不结婚生不生小孩,这可能才是房地产市场最大的利空消息。

…..

昨晚美国降息了25个基点,减息肯定是利好股市啊,但由于偏鹰派的言论导致美股跳水。脆弱敏感的A股也搂不住了跟着跳空低开。

很多网友搞不清楚加息降息与经济的关系,我简单梳理一下,经济发达社会繁荣,大家都需要更多货币来投入生产,这个时候借钱成本高,所以要加息。经济萧条社会凋敝,大家都想存更多的钱来度过“就业寒冬”,这个时候有借钱需求的人少,借钱成本低,所以要降息。

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今天市场风格依然在中小创这一边,虽然都在跌,但创业板的跌幅要小于白马权重,部分前期超跌的壳股还在逆势上涨。这主要还是因为最近不少白马股接连暴雷,再加上中小创前面确实跌的太狠,所以超跌反弹的势能在陆续释放。

来源:简投通

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